Будет ли весной «квадрат» в столице стоить 2 тыс. долларов?

Будет ли весной «квадрат» в столице стоить 2 тыс. долларов? Кризис заставил девелоперов считаться с мнением покупателей жилья. «Голосование кошельками» оказалось не в пользу застройщиков - столичный метр приближается к «отметке доступности». Для владельцев квартир и домов это означает личный дефолт.

«Плюс» «смутного времени» - ценовой «пузырь» все-таки лопнул, хотя и не так громко, как прогнозировалось. Имея возможность сравнивать с дефолтом 98-го года, многие аналитики предрекали падение цен на жилье в разы. Пока этого не произошло. Что будет дальше – серьезному прогнозу не поддается. Вполне вероятно, что цены на жилье упадут до «отметки доступности», которой считается по формуле «себестоимость + маржа в 10%». Это означает, что квадратный метр может опуститься до 2 тыс.долларов. Сегодня метр стоит в среднем 4,5 тысячи.

Рассмотрим аргументы «за» и «против», исключив эмоции владельцев жилья, которые теряют на падении цен, равно как и тех, кто только собирается купить и ждет взрыва «пузыря» как «маны небесной».

Впервые за пять лет благодаря кризису стала уменьшаться себестоимость строительства в Москве: по данным Ассоциации строителей России, она сократилась на 12-18%. Через 2-4 месяца из-за замораживания строек и удешевления стройматериалов дисконт на квартиры может достигнуть 30-40% к уровню февраля нынешнего года. Но это будет учитываться только при установлении цен на новое жилье, которое сдадут через год-два. На то, что уже построено, новые цены оказывать влияния не могут.

Эксперты уверяют, что рынок жилой недвижимости, как и фондовый, может нащупать второе «дно» и не исключают снижения стоимости метра в столице до 2 тыс. долларов.

Такой прогноз озвучили аналитики «Индикаторов рынка недвижимости».

«Период стагнации или период перехода рынка в другую ситуацию продлится четыре-восемь месяцев, - говорит руководитель «Индикаторов» Олег Репченко. - С начала кризиса прошло уже шесть месяцев - платежеспособный спрос упал, но сохранился отложенный спрос. Терпение людей с выжидательной позицией исчерпывается, и, вероятно, весной они выйдут на рынок». В связи с тем, что девальвация в России произошла плавно, те, у кого были отложенные на приобретение квартиры деньги, перевели их в доллары, т.е. получили бонус на разнице курсов. Таким образом, сейчас они получили возможность покупать жилье, благодаря снижению долларовых цен на недвижимость в столице на 30%, считает эксперт.

Многие из опрошенных газетой ВЗГЛЯД экспертов считает, что в ближайшие два-четыре месяца цены могут достигнуть среднего уровня в 4 тыс. долларов за «квадрат». Что касается квартир в новостройках, то им «грозит» цена в 2 тысячи.

Прогноз экспертов подтверждают и арифметические расчеты строителей. Так, согласно данным ОРСИ (торговой системы по продаже долговых обязательств девелоперов), затраты на строительство квадратного метра жилья эконом-класса в Москве упали более чем на 40% и составляют порядка 61-68 тыс. рублей. Летом прошлого года продажная цена этого метра составляла около 160 тыс. рублей за «квадрат» при курсе 23-24 рубля за доллар. Сегодня при коммерческой цене в 100 тыс.рублей за метр и курсе 35-36 рублей продажи стоят.

Удешевление себестоимости метров объясняется тем, что из-за массовой заморозки проектов объем заказов у строителей и их подрядных организаций сократился в два раза. По расчетам девелоперов, сейчас рентабельность бизнеса с докризисных 15% сократилась до 5%. Плюс - существенное снижение цен на материалы: например, арматура снизилась в цене на 40%, цемент – в два раза, стеклопакеты – на 50%.

Строители не исключают, что к лету работы станут дешевле еще на 20%. Таким образом, при снижении стоимости строительно-монтажных работ на 40%, аренды земельных участков - на 30% ( как обещает столичная мэрия ), себестоимость строительства может упасть почти на четверть. В сегодняшних ценах это составит 47-53 тыс. рублей за один метр. Добавим маржу продавца в 10% и получим на выходе менее 2 тыс.долларов за московский «квадрат». «Безусловно, отрадный факт для всех заинтересованных в приобретении жилья, - говорит ВЗГЛЯДу управляющий директор московского банка Кирилл Верницкий. – Но этот дисконт будет «съеден» банковскими кредитами, которые за время кризиса поднялись для строителей с 13-15% годовых до 45-50%, причем, и эта планка не самая высокая». «Съеден» не будет из-за отсутствия сегодня кредитования новых проектов в принципе, - заявляет гендиректор СтройМонтажСервис-М» Валентин Рокотов. - До кризиса стоимость кредита в цене одного метра не превышала 5-8%. Наибольшая часть составляет оплата разного рода «подключений» к сетям и «обременений», а также - доля города, которая доходит обычно до 40% в себестоимости каждого построенного квадратного метра».

Прибыль девелоперов на растущем рынке составляла не менее 100% годовых. Для нашего рынка – это не предел, так как те же магазины одежды, например, работают с 300-процентной «накруткой». «Каждый девелопер имеет свое понимание рентабельности, - говорит Валентин Рокотов. Пока нет спроса, не будет и новых строек. Недоступность заемных средств убивает рынок. Это означает, что через 4-6 месяцев объемы жилья уменьшится в разы, а еще через год мы придем к дефициту предложения».

«Отсутствие «живых денег» у застройщиков приведет к резкому сокращению предложения через полтора-два года, когда должно будет продаваться то, что должно, но не закладывается сегодня, - говорит Валентин Рокотов. – Денежные знаки уже заменяются бартерными сделками, как это было в конце 90-х годов».

«Бартер всегда плох, он идет от безысходности, - считает Кирилл Верницкий. – К тому же все бартерные схемы, как правило, «серые», что означает возможность появления разного рода строительных «пирамид», жертвами которых опять станут чересчур доверчивые граждане».

Как это не покажется странным, но обменные процессы сегодня набирают популярность во всем мире. Радиостанция Немецкая волна свидетельствует - налицо глобализация кризиса и бартера. Для российского владельца недвижимого имущества резкая девальвация стоимости квадратных метров означает личный дефолт. Если до кризиса любой, приватизировавший «хрущевку», знал – теоретически он может обменять ее на «домик у моря», причем, Средиземного. Обрушение мировой экономики понизило, конечно, цены и на «домики», но не настолько, как квартиры в Москве.

Юг Испании подешевел за последние полгода на 12%, Италии – на 12-13%, Кипр – на 8%. Значит, «наплыв» переселенцев из «жилья имени Никиты Сергеевича Хрущева» жителям приморских стран не грозит. Причем, министр финансов России Алексей Кудрин считает, что докризисных цен на жилье не будет еще 5-10 лет.